個人再生の住宅ローン特則を利用すれば自宅を残して債務整理ができる

個人再生とは、裁判所を介して将来利息や借金の元本を最大10分の1まで抑え、およそ3~5年間で完済できる債務整理手続きです。

個人再生の手続きと一緒に「住宅ローン特則(住宅資金特別条項)」を行うことで、所有している住宅を残したまま住宅ローン以外の借金を整理することが可能となります。これにより、住宅ローンは支払いを継続しながら、他の借金の利息や元本を大幅に減額でき、経済的に負担が軽減されます。

借金の返済に困って整理したくても、自己破産の場合持ち家や車は手放さなくてはなりません。ですが、個人再生の住宅ローンを利用できると、持ち家を残したまま、住宅ローン以外の借金を整理することが可能なので、持ち家を残したい債務者の方にとっては有効な制度です。

個人再生の住宅ローン特則は、「小規模個人再生」「給与所得者等再生」どちらでも手続きが可能ですが、いくつか条件があります。このページでは住宅ローン特則が利用できる条件や注意点についてご説明します。

住宅ローン特則とは？

住宅ローン特則とは、住宅ローンの支払いを継続して持ち家は残し、その他の借金を最大5分の１まで減額できる手続きです。

本来、個人再生や自己破産では「債権者平等の原則」に基づき、すべての債権者を平等に扱わなければならないとされております。

自動車や住宅ローンの担保は銀行や保証会社が持っていますから、借金を整理する際には、自動車や住宅を売却され借金の返済に充てられてしまいます。ですが、住宅ローン特則を利用することによって、持ち家を残したままほかの借金を減額することができます。

なぜこのような特則があるかというと、もともと債務整理は借金の支払いに困っている人のための救済措置になります。借金を整理するために住宅を手放してしまうと、債務者の生活基盤も一緒に失ってしまいます。債務者の生活基盤を守るために住宅ローン特則という制度ができました。これで債務者は持ち家を残し、残りの借金返済ができるようになりました。

住宅ローン特則が利用できる条件

住宅ローン特則を利用するには、いくつかの条件があり、手続きにも時間がかかります。

実際に住宅ローン特則を利用したい場合は、一人で抱え込まずに司法書士や弁護士に相談して進めていきましょう。住宅ローン特則が利用できる条件を順に説明します。

1：住宅の購入や建設に必要な資金

住宅ローン特則が利用できるのは、住宅を購入・建設する際に必要な資金・ローンのみになります。よって、車のローンなどには使用できません。

一方で、住宅購入に欠かせない諸費用は、用途と額を鑑みて住宅資金特別条項の利用できるかどうかを判断されます。住宅に関する税金や不動産仲介手数料のような費用も住宅ローン特則に認められる可能性が高いと言えます。

2：本人が所有している住宅

再生申し立ての時点で、本人が所有住宅じゃないと利用できません。例えば、家を建設した時点では親が所有しており、のちに相続によって債務者自身が住宅を受け取っていた場合、再生申し立ての時点で本人が所有していると証明できれば住宅ローン特則は利用できます。

3：本人が居住の用に供する住宅で床面積の2分の1以上が居住用

本人と配偶者または家族が共有している住宅も含みます。例えば、配偶者と共有している不動産の抵当権を設定していれば、個人再生をする際には、住宅ローン特則が利用できます。

4:銀行や保証会社の抵当権が設定されている

住宅ローンを組む際に銀行や保証会社の抵当権が設定されていない場合は住宅ローン特則が利用できなくなってしまいます。

また、住宅ローンを担保にするために「根抵当権」にする場合がありますが、根抵当権によって担保されている債権が住宅ローンだけならば住宅特則ローンを利用できるケースがあります。

5:個人再生後の借金と住宅ローンの両方を支払える収入がある

個人再生は借金返済のための救済措置です。住宅ローン以外の借金も最大5分の1まで減額できますが、住宅ローンと一緒に支払っていかなくてはなりません。

ですので、個人再生後の借金と住宅ローンの支払いを一緒に支払えるだけの収入がないと住宅ローン特則ができなくなります。

6:個人再生の要件を満たしていること

住宅特則ローンを利用したい場合は、個人再生の利用条件も満たしていなければなりません。そして上記の住宅ローン特則の固有の利用条件を満たさなければいけません。

どちらの条件も満たされていないと初めて申し立てができませんので、きちんと司法書士や弁護士に相談していきましょう。

住宅ローン特則を利用する際の注意点

住宅ローン特則の要件のほかに、住宅ローン特則を利用するにはいくつか注意点があります。要件と一緒に注意点も確認しておきましょう。

不動産に住宅ローン以外の抵当権がある場合

不動産を購入した際に、カードローン等の住宅ローン以外の抵当権を設定している場合、住宅ローン特則は利用できません。

抵当権とは、「担保の目的物の使用収益権を債務者に残したままにしながら、債務不履行の場合には、債権者が優先してその担保の目的物の金銭的価値から弁済を受けることができる権利のこと。」となります。

ですので、住宅ローン以外の抵当権が設定されていると、カードローン会社が抵当権を利用して、住宅を売り払い、支払いに充ててしまい不動産を残すことができなくなります。

住宅に差押登記がされている場合

住宅ローンの滞納や、税金の滞納を続けていると住宅を差押登記がされてしまいます。そうなってしまうと住宅ローン特則は使えないのが原則です。

税金がどうしても支払えない場合はすぐに市役所等に相談しに行きましょう。払えないからと言って市役所や税務署の督促を無視していると国税徴収法47条に基づき、不動産の差し押さえをされてしまいます。

そうなってしまうと住宅ローン特則関係なく、住宅を手放さなくてはいけなくなりますので、「税金を支払う意思はある」ということは必ず伝えましょう。

保証会社の代位弁済から6ヶ月が経過している場合

住宅ローンを延滞・滞納した場合、保証会社の代わりに支払ってくれます。そのことを代位弁済といいます。その時に住宅ローンの債権は、債務者から保証会社に移ってしまい、住宅ローン特則が利用できなくなってしまいます。

この保証会社による代位弁済への救済措置として、民事再生法第198条第2項より「保証会社が住宅ローンを代位弁済した後でも、代位弁済した日から６か月を経過する日までに再生手続開始の申立がされた場合」は、再生計画に住宅ローン特則を加えることができます。

ですが6か月を経過してしまうとこの制度を利用することができないので、持ち家を残したい場合は早めに再生手続きを始める必要があります。

住宅ローン特則についてはみどり法務事務所にご相談ください

住宅ローン特則は借金を整理しながらも、住宅を残すことが可能な制度となっております。

実際に住宅ローン特則を利用して借金を整理したい、自分の住宅ローンが要件を満たしているかわからない場合は、まずはみどり法務事務所にぜひご相談ください。個人再生の相談も無料で行っておりますので、お気軽にご相談ください。